Comment profiter des avantages fiscaux dans l’immobilier ? Suivez le guide !

Investir dans l’immobilier est une stratégie prisée par de nombreux épargnants pour diversifier leur patrimoine, générer des revenus complémentaires et profiter de certains avantages fiscaux.

Et pour cause : la pierre est souvent considérée comme une valeur refuge en période de crise et offre un potentiel de rendement intéressant, surtout dans un contexte où les taux d’intérêt sont bas.

Nous vous présentons les différentes opportunités fiscales offertes par l’investissement immobilier, ainsi que les critères à prendre en compte pour en tirer le meilleur parti.

Investir dans le neuf : les dispositifs de défiscalisation immobilière

Les pouvoirs publics ont mis en place plusieurs dispositifs pour encourager l’investissement dans le neuf et inciter les contribuables à se tourner vers l’immobilier locatif. Ces dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement à louer le bien pendant une certaine durée. Voici les principaux :

• La loi Pinel : Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de l’investissement, selon la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). Il est applicable pour un investissement locatif dans un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), situé dans certaines zones géographiques et respectant des critères de performance énergétique. Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros et la réduction d’impôt est limitée à deux logements par an.
• La loi Censi-Bouvard : Ce dispositif s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acquérir un logement neuf ou en VEFA au sein d’une résidence avec services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées. La réduction d’impôt est de 11% du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans, et le prix du logement est plafonné à 300 000 euros. La loi Censi-Bouvard permet de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement.
• Le dispositif Malraux : Il s’agit d’une réduction d’impôt accordée pour les travaux de restauration d’un immeuble ancien situé dans un secteur sauvegardé, une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP). La réduction d’impôt varie de 22% à 30% du montant des travaux réalisés, selon la localisation du bien et la nature des travaux.

Investir dans l’ancien : les dispositifs de défiscalisation immobilière

Si vous préférez investir dans l’ancien, sachez qu’il existe des dispositifs fiscaux pour vous inciter à rénover et à louer des logements anciens. Ces dispositifs visent à encourager la réhabilitation du parc immobilier existant et à favoriser la mise en location de logements de qualité. Voici les principaux :

• Le dispositif Denormandie : Il s’agit d’une extension de la loi Pinel pour les logements anciens. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit s’engager à réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25% du montant total de l’opération (achat + travaux) et à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est de 12%, 18% ou 21% du montant total de l’opération, selon la durée de location choisie.
• Le dispositif Cosse : Appelé « Louer abordable », ce dispositif permet de bénéficier d’une déduction fiscale sur les revenus locatifs en contrepartie d’un engagement à louer le logement à un tarif abordable et à des ménages modestes. La déduction fiscale varie de 15% à 70% des revenus locatifs, selon la localisation du bien et le niveau de loyer pratiqué.
• Le déficit foncier : Ce mécanisme permet de déduire de ses revenus fonciers les charges et les dépenses liées à la rénovation d’un logement locatif, dans la limite de 10 700 euros par an. Si le montant des dépenses dépasse les revenus fonciers, le déficit foncier est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros, et le solde est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les avantages fiscaux liés à la location meublée

La location meublée offre des avantages fiscaux intéressants, surtout si vous optez pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En effet, ce statut permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux pour les revenus tirés de la location meublée. Voici les principaux avantages :

• Le régime micro-BIC : Si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 72 600 euros, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus, représentant vos charges et vos dépenses. Vous êtes ainsi imposé uniquement sur 50% de vos revenus locatifs.
• Le régime réel : Si vos revenus locatifs annuels dépassent 72 600 euros ou si vous souhaitez déduire vos charges réelles, vous pouvez opter pour le régime réel. Ce régime vous permet de déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des charges et des dépenses liées à la location meublée (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.). De plus, vous pouvez amortir votre bien immobilier et vos meubles, ce qui réduit encore davantage votre base imposable.
• La récupération de la TVA : Si vous investissez dans une résidence de services (étudiante, senior, de tourisme, etc.) en tant que loueur en meublé, vous pouvez récupérer la TVA sur le montant de l’investissement et sur les travaux réalisés, sous certaines conditions. Cela permet de réduire le coût global de votre investissement.

Les avantages fiscaux liés à l’investissement dans une société civile de placement immobilier (SCPI)

Si vous ne souhaitez pas investir directement dans l’immobilier mais préférez confier la gestion de votre investissement à des professionnels, vous pouvez opter pour une société civile de placement immobilier (SCPI). Les SCPI permettent d’investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) et de percevoir des revenus locatifs proportionnels à votre participation. Les avantages fiscaux liés à l’investissement dans une SCPI dépendent du type de SCPI et de votre situation fiscale :

• Les SCPI de défiscalisation : Certaines SCPI sont spécifiquement dédiées à la défiscalisation immobilière et permettent de bénéficier des avantages fiscaux des dispositifs Pinel, Malraux ou Denormandie. Vous investissez ainsi dans un portefeuille de biens éligibles à ces dispositifs et profitez de la réduction d’impôt correspondante.
• Les SCPI de rendement : Ces SCPI visent à générer des revenus locatifs réguliers et à valoriser le patrimoine immobilier. Les revenus perçus sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux, mais vous pouvez déduire certaines charges et amortissements si vous optez pour le régime réel.
• Les SCPI fiscales : Certaines SCPI permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement dans des biens immobiliers respectant des critères environnementaux ou sociaux. Le montant de la réduction d’impôt dépend du dispositif fiscal choisi et de votre situation fiscale.

Il est essentiel de mentionner que les avantages fiscaux liés à l’investissement dans une SCPI sont généralement plafonnés et soumis à des conditions de durée de détention et de revenus. Il convient donc de bien se renseigner avant d’investir.

Les critères à prendre en compte pour profiter des avantages fiscaux dans l’immobilier

Pour optimiser votre investissement immobilier et profiter pleinement des avantages fiscaux, il convient de prendre en compte plusieurs critères :

• Votre situation fiscale : Selon votre tranche marginale d’imposition et vos revenus, certains dispositifs fiscaux seront plus intéressants que d’autres. Il est important d’évaluer l’impact de chaque dispositif sur votre imposition globale et de choisir celui qui correspond le mieux à votre situation.
• La localisation du bien : Les dispositifs fiscaux sont généralement conditionnés par la localisation du bien immobilier, que ce soit en termes de zone géographique ou de classement patrimonial. Il convient donc de choisir un bien éligible aux dispositifs fiscaux que vous souhaitez mettre en place.
• La qualité du bien : Pour bénéficier des avantages fiscaux, il est souvent nécessaire de respecter des critères de performance énergétique ou de qualité du logement. Il est donc essentiel de veiller à la qualité du bien que vous souhaitez acquérir et à sa conformité avec les exigences des dispositifs fiscaux.
• La gestion locative : La plupart des dispositifs fiscaux imposent des conditions de mise en location du bien, que ce soit en termes de durée, de loyer ou de profil des locataires. Il est donc important de bien anticiper la gestion locative de votre bien et de vous assurer que vous pourrez respecter ces conditions.
• La rentabilité de l’investissement : Enfin, il ne faut pas oublier que l’objectif principal de l’investissement immobilier est de générer des revenus et de valoriser votre patrimoine. Il est donc essentiel de bien évaluer la rentabilité de votre investissement, en tenant compte des avantages fiscaux, des charges et des éventuelles contraintes liées aux dispositifs fiscaux.

Profiter des avantages fiscaux dans l’immobilier peut vous permettre d’optimiser votre investissement et de réduire votre imposition. Toutefois, il est important de bien connaître les différents dispositifs existants, de choisir celui qui correspond le mieux à votre situation et de prendre en compte l’ensemble des critères pour réussir votre investissement. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un expert-comptable pour vous accompagner dans vos démarches et vous aider à faire les meilleurs choix.